Продолжение конспекта по книге Р. Аллена «Множественные источники дохода» (первую часть можно найти здесь). Данная статья будет посвящена сделкам с недвижимостью, которые согласно типологии Р. Аллена относятся к финансовому навыку «Зарабатывай», т.е. являются стратегией, призванной повысить итоговый денежный поток и создать дополнительный капитал.
Алгоритм сделок с недвижимостью
В составе процесса приобретения недвижимости Р. Аллен выделяет три основных стадии: 1) поиск подходящих вариантов; 2) финансирование; 3) возделывание, т.е. управление объектом недвижимости. Основным критерием при поиске подходящих вариантов является уступчивость владельцев, их желание в кратчайшие сроки продать недвижимость, связанные с проблемами личного характера (раздел имущества, долги, переезд, нехватка денежных средств), ограниченностью по времени (занятость, дедлайн) или неумением распорядится принадлежащей им недвижимостью наилучшим образом. Автор называет 9 источников информации, к которым следует обратиться для поиска подходящих вариантов (см. рисунок)
После первоначального отбора «сырых вариантов», вам необходимо связаться с владельцем недвижимости или его представителем для получения дополнительной информации, которую следует внести в анкету анализа сделки BargainFinder (см. рисунок), чтобы затем оценить данное предложение, используя балловую методику оценки Р. Аллена.
Хорошим вариантом для сделки считается предложение, набравшее сумму в 12 и более баллов. Осмотрите недвижимость, набравшую необходимый вам рейтинг, чтобы воочию убедиться, что информация, которую вы получили от владельца или доверенного лица соответствует действительности. Не влюбляйтесь в осматриваемую недвижимость, помните, что вы собираетесь рано или поздно ее продать, так что смотрите на дело сугубо практически. Не бойтесь задавать вопросы: чем больше у вас будет исходных данных, тем проще вам будет подготовить обоюдовыгодное предложение. Помните, продавец должен первым озвучить конкретную сумму сделки, а затем только вы можете называть сумму своего предложения как наиболее приемлемый вариант. Называйте сумму на 10-20% ниже от той, которую вы готовы предложить продавцу, проверяйте готовность продавца идти на уступки.
Отобрав таким образом лучшие предложения, переходим к подготовке оферты по приобретению недвижимости, иными словами формулируем наше предложение по условиям приобретения объекта недвижимости. Продавец может принять ваше предложение, отклонить или выступить со встречным предложением. Таким образом, в основе алгоритма по приобретению недвижимости лежит конвертация предложений, что означает, что количество обрабатываемых вариантов на входе в каждый этап и на выходе из него снижается в геометрической прогрессии. Иными словами, чтобы найти одну сделку, вам необходимо отобрать 100 «сырых» вариантов, отобрать 10 вариантов, набравших высокий балл по оценочной системе, выслать 10 предложений и получить только 1 сделку.
Творческое финансирование
Второй составляющей стратегии приобретения недвижимости по методике Р. Аллена является творческое финансирование, т.е. приобретение недвижимости без собственных средств за счет разработки таких условий сделки, которые оставались бы выгодными как для продавца, так и для покупателя и вместе с тем не требовали бы от вас внесения собственных денег. Этой стратегии была посвящена первая книга-бестселлер, принесшая известность Р. Аллену, «Нулевой аванс: проверенная жизнью система операций с недвижимостью с небольшим или нулевым начальным авансом». Примечательно, что столкнувшись с широким скепсисом относительно работоспособности описанной стратегии, Р. Аллен бросил вызов газете Los Angeles Times, предложив ей отправить себя в любой город США со 100$ в кармане, пообещав за 72 часа приобрести объект недвижимости. В результате в течение 57 часов Р. Аллен приобрел 7 объектов недвижимости на общую сумму 722,715$ и с первоначальных денег у него еще осталось 20$. Согласитесь, очень убедительный маркетинговый ход. В общих чертах стратегия Р. Аллена сводится к удовлетворению потребностей продавца за счет использования различных вариантов с задействованием вашей собственности, целей и потребностей продавца, дополнительных возможностей недвижимости, текущих и будущих арендаторов, текущих и будущих заимодавцев под закладную, текущих и будущих партнеров, текущих и будущих инвесторов, в общем любых вариантов, которые могли бы помочь вам не задействовать в сделке собственные средства. Рассмотрим различные варианты применения данной стратегии.
Вариант №1
Убедить продавца предоставить вам заем на сумму оплаты с выплатой в его адрес процентов под залог данного объекта недвижимости. При использовании данного варианта важно преодолеть сомнения владельца относительно вашей платежеспособности и готовности полностью выполнить взятые на себя обязательства. Этого можно достичь за счет предоставления дополнительного залога из числа вашей собственности, заключением страховки с указанием продавца в качестве выгодоприобретателя, предложением большей суммы и большей доходности по сравнению с тем, если бы вы рассчитались с продавцом наличными, а он разместил бы эти деньги на банковском депозите.
Вариант №2
Приобрести недвижимость на правах аренды с правом выкупа. Заключите с владельцем договор, который закрепил бы за вами право приобретения недвижимости по фиксированной цене в течение определенного промежутка времени (1-3 года), договоритесь, чтобы часть арендного платежа учитывалась как оплата за приобретение.
Вариант №3
Предложить что-либо ценное в счет первоначального платежа (автомобиль, бизнес, услуги).
Вариант №4
Комплексное финансирование. Комбинируйте различные варианты, чтобы изыскать необходимую сумму первоначального платежа: используйте залоговый задаток от арендатора и арендные платежи; примите на себя финансовые обязательства продавца; возьмите небольшой потребительский кредит; продайте имущество, часть участка или вспомогательную постройку, доставшиеся вам вместе с приобретаемым объектом недвижимости, рефинансируйте ипотечный кредит, чтобы получить на руки разницу между новой и старой суммами кредита.
Вариант №5
Используйте средства других людей. Предложите участие в сделке человеку, располагающему необходимыми вам средствами, оформите юридически принципы вашего сотрудничества и порядок распределения потенциальной прибыли.
Приобретение дефолтной недвижимости
Данная стратегия основывается на приобретении недвижимости, в отношении которой допускается дефолт, т.е. ее владелец оказывается не в состоянии производить платежи по ипотечному кредиту, и залогодержатель накладывает обременение на предмет залога, выставляя его на продажу. При осуществлении сделок по дефолтной недвижимости вы взаимодействуете с залогодателем (владельцем недвижимости) и залогодержателем, помогая первому избавиться от проблемной недвижимости и даже получить некоторую сумму наличных, а второму гарантируя возобновление выплат по ипотечному кредиту, т.к. для залогодержателя недвижимость имеет значение только как обеспечение своевременности выплат. Зачастую залогодержатель может рефинансировать прежний ипотечный кредит и выплатить вам разницу между прежним кредитом и новым для осуществления вами сделки по приобретению дефолтной недвижимости.
«Возделывание» или управление недвижимостью
Для получения прибыли от сделок с недвижимостью используются две стратегии: перепродажа и получение арендных платежей. Если вы приобретаете недвижимость с целью перепродажи, большое значение имеет цена приобретения, т.к. прибыль, т.е. разница между ценой продажи и ценой приобретения, делается не в момент продажи, а момент покупки. Низкая цена приобретения позволяет вам быть более гибким при продаже, а высокая цена заставляет вас «держать» продажную стоимость, чтобы не закрыть сделку себе в минус.
Вариант №1
Добейтесь отсрочки платежа на 30 дней, включите в договор возможность предоставления права приобретения третьему лицу, подготовьте гибкое предложение и продайте недвижимость третьему лицу.
Вариант №2
Найдите сделку с небольшой суммой начального платежа и низкой рыночной стоимостью, за затем продайте недвижимость на условиях небольшого начального платежа и оформлением на оставшуюся сумму сделки займа с выплатой процентов в вашу пользу.
Вариант №3
Предложите продавцу взять на себя заботы по продаже недвижимости и распределите прибыль 50/50.
Примечание
О том, как я использовал стратегии Р. Аллена при приобретении земельного участка, не используя денежных средств, читайте здесь.
Продолжение следует. В следующей статье мы поговорим с вами о сетевом маркетинге.
P.S. Читайте другие конспекты по данной книге
Роберт Аллен, «Множественные источники дохода». Часть первая: введение и инвестиции на фондовом рынке
Роберт Аллен, «Множественные источники дохода». Часть третья: сетевой маркетинг
Роберт Аллен, «Множественные источники дохода». Часть четвертая: информационный бизнес и лицензирование
Р.S. Конспекты по другим книгам по теме инвестирования:
Д. Мерфи, «Визуальный инвестор»
Роберт Кийосаки, «Руководство богатого папы по инвестированию»
Роберт Кийосаки, Шарон Лектер. Квадрант денежного потока
Роберт Кийосаки, Шарон Лектер. Богатый папа, бедный папа
Мухаммад Юнус, Аллен Жоли, «Создавая мир без бедности»
Практические рекомендации от Фрэнка А. Каупервуда (по роману «Титан», Т. Драйзера)
Приобрести книгу «Множественные источники дохода» вы можете
Netexchange.ru
Oz.by
Sape.ru
Мир аквариума
Мой виноградник